Invest in Aarhus: Hvor er markedet for erhvervsejendomme på vej hen i 2025?

Markedet for erhvervsejendomme i Aarhus har de seneste år været præget af markante forskydninger, og i 2025 står byen som et centralt punkt for investorer og lejere, der ønsker at navigere i den nye virkelighed for kommerciel ejendom. Aarhus, som landets næststørste by og et voksende erhvervscentrum, oplever ikke blot stigende efterspørgsel efter kontorlokaler og erhvervslokaler, men også en forandring i selve måden, hvorpå erhvervslejemål bliver udviklet, udlejet og anvendt.

Virksomheder søger i stigende grad efter fleksible lejemål, der understøtter hybride arbejdsformer og skiftende behov. Det gælder både mindre kontorer til iværksættere og skalerbare løsninger til mellemstore og store virksomheder. Denne tendens påvirker udlejere, der må nytænke design, lokation og faciliteter i deres bygninger.

Samtidig bliver bæredygtighed og energiforbrug afgørende faktorer i lejerens beslutningsproces. EU’s energimærkningskrav og stigende fokus på ESG betyder, at moderne kontorer i Aarhus ikke kun skal være funktionelle, men også dokumentere deres miljømæssige ydeevne.

Markedsdynamikker i 2025: Hvad driver efterspørgslen?

Markedet for erhvervsejendomme i Aarhus er i 2025 kendetegnet ved en række stærke og sammenvævede bevægelser, som skaber optimale betingelser for investering og udlejning:

1. Rentefald og boom i transaktioner

Transaktionsvolumen for kontorejendomme i Aarhus voksede med hele 361,6 % i 2024 sammenlignet med året før, drevet af lavere renter og fornyet investorinteresse. Denne genopblussen forventes at fortsætte ind i 2025, da billigere finansiering gør gearede investeringer i erhvervsejendomme mere attraktive .

2. Bæredygtige og certificerede kontorer

Efterspørgslen efter nybyggede eller renoverede erhvervslokaler med grøn certificering som DGNB eller LEED stiger markant. EDC Erhverv bemærker, at virksomheder aktivt bevæger sig fra ældre “sorte ejendomme” til mere miljøvenlige alternativer med bedre indeklima.

3. Høj efterspørgsel i premium-segmentet

Premium erhvervslokaler med attraktive beliggenheder—såsom Sydhavnskvarteret, Frederiks Plads og Aarhus Ø—ser både et større udbud og høj efterspørgsel. Dette driver en stigning i lejeniveauet for moderne kontorer.

4. Hybride arbejdsmodeller og fleksibilitet

Efter pandemien har virksomheder adopteret hybride arbejdsformer, og kombinationen af hjemmearbejde og kontor kræver fleksible kontorlokaler. Udlejere svarer igen med coworking-løsninger, justérbar indretning og små lejemål for at imødekomme skiftende behov.

5. Øget udbud af ældre lejemål og renoveringsmuligheder

Selvom nye erhvervslokaler kommer til, efterlader de ældre tomme lejemål, som udlejere nu må omstrukturere eller omdanne—til boliger, hoteller eller nicherede erhvervslejemål.

6. Industri- og logistikefterspørgsel

Ud over kontormarkedet vokser efterspørgslen efter lager- og industrilokaler tæt ved infrastrukturen. EDC bemærker, at selvom udbuddet er øget, er efterspørgslen fortsat stærk i Østjylland. Sale‑leaseback‑aftaler er også populære hos virksomheder, der ønsker kapitalfrigørelse.

7. Økonomisk og demografisk optimisme

71,6 % af virksomheder i Aarhus forventer økonomisk fremgang i 2025, og næsten halvdelen planlægger nyansættelser aarhusnetavis.dk. En ung og højtuddannet befolkning – med 40 % akademikere og gennemsnitsalder på 37,5 år – skaber et dynamisk erhvervsmiljø og dermed stigende behov for kontorer og andre erhvervslokaler .

Sammenfattende er det en kombination af finansielle forbedringer, miljøkrav, moderne arbejdsvaner, premium beliggenheder og erhvervsoptimisme, som driver markedet for erhvervsejendomme i Aarhus i 2025. Det skaber både muligheder – og udfordringer – for investorer og lejere.

Fokus på udlejning: Hvordan ændrer erhvervslejemarkedet sig?

Udviklingen på markedet for erhvervslejemål i Aarhus i 2025 viser tydeligt, at både udlejere og lejere må forholde sig til nye præmisser, strukturelle skift og ændrede præferencer. Kontorlokaler og andre typer erhvervslokaler er ikke længere blot fysiske rum, men strategiske ressourcer, der skal understøtte virksomhedernes drift, vækst og tilpasningsevne. En central tendens er den stigende efterspørgsel efter fleksible lejemål, hvor virksomheder ønsker kortere bindingsperioder, mulighed for skalering og adgang til moderne faciliteter som fælles kantine, mødelokaler, cykelparkering og grønne områder. Disse krav skyldes delvist uforudsigelig konjunkturudvikling og ønsket om at reducere faste udgifter uden at gå på kompromis med medarbejdertrivsel og produktivitet.

Et andet markant skifte er forskellen i efterspørgsel mellem centralt beliggende kontorer og erhvervsejendomme i yderområderne. Mens kontorlokaler i midtbyen – særligt omkring Banegårdspladsen, Rådhuspladsen og Aarhus Ø – oplever stigende lejepriser, har erhvervslokaler i områder som Viby og Skejby lettere ved at tilbyde større kvadratmeter til lavere pris. Her vælger mange virksomheder at balancere mellem pris og tilgængelighed, særligt hvis medarbejderne har adgang til offentlig transport og parkering. Denne decentralisering suppleres af en øget interesse for såkaldte “hub and spoke”-modeller, hvor hovedkontoret placeres centralt, mens understøttende funktioner flyttes til billigere lokationer.

En vigtig del af udviklingen er fremvæksten af coworking og serviced offices, som er særlig populære blandt iværksættere, konsulenter og mindre virksomheder. Disse løsninger udlejes ofte gennem korte og fleksible kontrakter, og efterspørgslen efter dem indikerer et skift i mentalitet: fra ejerskab og langsigtet binding til adgang og agilitet. Portaler som Ejendomstorvet.dk og Lokalebasen.dk spiller her en vigtig rolle ved at synliggøre tilgængelige erhvervslejemål og understøtte det digitale skift, hvor størstedelen af lejere i dag starter deres søgning online.

Når det gælder tomgangsprocenter, ser vi i Aarhus i 2025 en lavere gennemsnitlig tomgang i moderne kontorlokaler, mens ældre erhvervsejendomme har sværere ved at finde lejere. Det presser udlejere til at renovere eller omstille deres ejendomme til eksempelvis hoteller, boliger eller nichevirksomheder. Det handler ikke længere blot om beliggenhed, men også om funktionalitet, energimærkning, fleksibilitet og tilstedeværelsen af services, der understøtter den daglige drift.

Denne kompleksitet i udlejningsmarkedet kræver en detaljeret forståelse af, hvordan virksomheder tænker i 2025. Det handler ikke kun om pris per kvadratmeter, men om helhedsløsninger, som skaber værdi og understøtter den moderne arbejdsplads. Gennem data, teknologi og fokuserede investeringer kan både udlejere og lejere navigere sikkert i denne nye virkelighed.

Teknologiens rolle i udlejning og administration af erhvervsejendomme

Digitaliseringen har i 2025 fået en afgørende rolle i, hvordan både lejere og udlejere håndterer processen omkring erhvervsejendomme. Udviklingen i PropTech – har ikke blot effektiviseret søgning og drift af kontorlokaler og erhvervslokaler, men har også åbnet nye muligheder for personalisering, energieffektivitet og risikominimering. Det gælder alt fra digital annoncering og visning af lejemål, til automatiseret vedligeholdelse og optimeret lejerkommunikation.

En af de mest synlige ændringer i Danmark, herunder Aarhus, er udbredelsen af ejendomsportaler som Lokalebasen.dk, Ejendomstorvet.dk, og Officehub.dk, som har gjort søgningen efter ledige lejemål langt mere transparent og brugervenlig. Disse platforme udnytter søgedata og brugeradfærd til at matche virksomheder med relevante lejemål og giver samtidig adgang til opdaterede priser, plantegninger, energimærker og kontraktbetingelser. Dette betyder, at lejere allerede tidligt i processen får et realistisk billede af deres muligheder og undgår tidskrævende manuelle forespørgsler.

På udlejersiden er digitale systemer til drift og administration blevet standard. Facility management-software muliggør automatisk overvågning af varme, ventilation, energiforbrug og adgangssystemer, hvilket reducerer driftsomkostninger og minimerer menneskelige fejl. I et marked, hvor ESG og dokumentation af bæredygtighed spiller en stigende rolle, giver disse systemer udlejere mulighed for at præsentere målbare data til både investorer og lejere.

En anden vigtig udvikling er brugen af virtuelle og augmented reality-løsninger i præsentationen af kontorlokaler. Lejere kan i dag digitalt “gå en tur” i en ejendom, tilpasse indretningen efter deres behov og vurdere arbejdsmiljøet, før de overhovedet booker en fysisk fremvisning. Dette er særligt vigtigt i Aarhus, hvor virksomheder fra hele landet og udlandet søger attraktive kommercielle lokationer uden nødvendigvis at være fysisk til stede i byen under hele processen.

Afslutning og fremtidsperspektiv

Markedet for erhvervsejendomme i Aarhus i 2025 er i markant bevægelse – båret af teknologisk innovation, grøn omstilling og nye arbejdsmønstre. Udlejning af kontorlokaler og erhvervslokaler kræver i dag en strategisk tilgang, hvor fleksibilitet, bæredygtighed og digital adgang er centrale parametre for både lejere og investorer. Premium-lejemål i centrale kvarterer som Aarhus Ø og Sydhavnen skaber rift, mens ældre ejendomme presses til renovering eller omformning.